1 DE JULIO DE 2013
CONVERTIBILIDAD PARA POCOS.
La reglamentación final que dio el Banco Central a los Certificados de Depósito de Inversión Inmobiliaria (Cedin) huele a convertibilidad.
El certificado.
El Cedin se emitirá por valores de 100 a 100 mil dólares, y podrá endosarse y cambiarse por otros de valores diferentes.
La necesidad tiene cara de hereje. Y la escasez de dólares, ni les cuento. Pese a todo lo dicho durante tantos años, la reglamentación final que dio el Banco Central a los Certificados de Depósito de Inversión Inmobiliaria (Cedin) huele a convertibilidad, salvando grandes distancias de magnitud y sustancia.
Casi una cuasi. Por empezar, el Central reglamentó los Cedin con una laxitud que no estaba en los papeles y que lo acerca a una cuasimoneda convertible.
En primer lugar, porque el endoso posible de los certificados es sin límites. El blanqueador de dólares que hasta el 30 de septiembre entregue sus billetes al Central recibirá a cambio un Cedin, lo podrá usar para comprar terrenos, casas, departamentos y hasta campos. O vendérselos a otro para que lo haga.
Quien reciba los Cedin podrá cambiarlos en el Central por los mismos dólares-billete (por lo que eludirá la subvaluada cotización oficial). Pero también podrá usarlos para pagarle a un tercero cualquier otra obligación, endosando él también el certificado. O sea que los Cedin serán un medio de pago. Una función de toda moneda.
También podrá retener los Cedin como reserva de valor (otra función de una moneda). ¿Quién los preferiría en lugar de los billetes? Bueno, el hecho de que haya que endosarlos los hace más seguros ante los ladrones. Y como habrá mercado secundario, tal vez el Cedin tenga allí una cotización más o menos fluctuante. Pueden darse momentos en que convenga retenerlos.
¿Llegará a ser unidad de medida de valor? Un Cedin será igual a un dólar (porque a eso se compromete el Central). Es un “uno a uno”, por lo que podría servir como unidad de medida tanto como el peso sirvió en los momentos de mayor credibilidad de la convertibilidad.
Los bancos no podrán “crear” cedines –como hacen cuando toman y prestan pesos o dólares– porque no podrán abrir cuentas en cedines.
Pero nadie podría impedir que sean objeto de comodato. Es decir, que el padre le preste a su hijo (o un particular o a una persona jurídica) sus cedines, incluso a cambio de una retribución parecida a la tasa de interés, para que este compre su casa.
En ese caso, el padre “tendría” sus cedines como cuando deposita a plazo sus pesos en el banco. Y el vendedor de la casa tendría físicamente sus cedines. Sorpresa. El Cedin se multiplicó por dos.
Es un 1 a 1… Así como en la convertibilidad el Central no podía emitir un peso a menos que un dólar ingresara a sus reservas, acá tampoco el Central podrá emitir cedines si no entran dólares.
Otra similitud es que el BCRA se endeudará en dólares (otro principio que se corroe, al menos en su forma más purista). Después de la convertibilidad, el Central recuperó su capacidad de emitir sin respaldo, lo cual le permite licuar sus pasivos (a costa de inflación). Eso con el Cedin no va, porque en algún momento el BCRA tendrá que devolverlos en dólares-billete, no a la tasa de cambio que a él se le ocurra. Igual que en la convertibilidad.
…pero no es un empate. Todo esto nos lleva al fondo de la cuestión. A diferencia de la convertibilidad, los cedines representan el principio, al menos potencial, de un régimen bimonetario (se supone que será un mercado reducido y su crecimiento dependerá del éxito del blanqueo y de si eso se prorroga). Y como tal abre dos mundos:
Para los blanqueadores, habrá un sustituto del dólar uno a uno, garantizado por el Banco Central.
El resto de los mortales deberá operar en pesos, rogando que la moneda nacional no siga perdiendo valor. Para ellos, hay un BCRA que, en lugar de cuidar la calidad de la moneda, se dedica a abastecer de billetes (pesos y dólares) a un Poder Ejecutivo que sólo ha sabido hacer política con montañas de dinero. Y que ante la escasez de pesos y dólares habilitó la inflación y el cepo cambiario. Cualquier cosa antes de pagar costos políticos.
Para los románticos que vieron en el cepo cambiario una batalla cultural más, gracias a la cual “los argentinos dejaríamos de pensar en dólares”, no son buenas noticias. Ahora se podrá “pensar en Cedin”, que apunta a ser lo mismo con distinto nombre. Claro que esa libertad de pensamiento será sólo para un grupito de privilegiados.
LOS PROPIETARIOS REVELAN SI ACEPTARAN CEDINES Y A CUANTO TOMAR EL DOLAR.
Los certificados fueron reglamentados por el BCRA. No obstante, persisten dudas. Hasta que no haya certeza de su rápida conversión a billetes verdes, titulares de inmuebles se muestran reticentes a pactar 100% en títulos. Si hay parte en pesos, ¿qué tipo de cambio consideran?
La nueva “moneda” creada por el Gobierno ya fue reglamentada, pero muchas de las dudas del mercado persisten.
Tamaña responsabilidad le cargó la administración kkista a los Cedines, una suerte de patacones respaldados por los dólares negros del blanqueo.
Hoy sale a la cancha ni “entró en calor” y ya le endosaron la titánica tarea de ganar tres partidos:
- Reemplazar al blue. – Asistir al mercado inmobiliario en su debacle. – Contener la caída de reservas del Banco Central.
De por sí, los tres objetivos se presentan como muy difíciles de lograr. En lo que respecta al mercado inmobiliario, tendrá que ayudar a un sector que se viene desplomando desde hace ya casi dos años, en cuanto al nivel de operaciones de compraventa.
Pero la ilusión del Gobierno está, las esperanzas oficiales siguen firmes y es en este contexto en que conviene repasar cómo son hoy día las pretensiones de aquellos dueños directos que tienen sus inmuebles publicados.
Es decir, qué tipo de cambio consideran y si se muestran propensos a aceptar Cedines y, de ser así, en qué cuantía.
Por lo pronto, los propietarios de unidades usadas ya comenzaron a evaluar qué harán si reciben una oferta compuesta -en parte o en su totalidad- por estos “misteriosos” certificados.
“El éxito de la operatoria dependerá de si el público acepta los títulos.
Esto está vinculado a la seguridad sobre si serán automáticamente convertibles a dólares”, señala Germán Gómez Picasso, director de la consultora Reporte Inmobiliario.
“De momento -añadió- la reglamentación no aclara las dudas”.
Para este analista, el documento publicado por el Banco Central “deja un espacio muy grande librado a la interpretación de los bancos, y la verdad es que, con la información que hay hasta hoy, los propietarios todavía no cuentan con garantías como para aceptar masivamente el Cedin”.
Uno de los aspectos que, a primera vista, genera dudas es que el BCRA, en la normativa, no aclara específicamente el tiempo que tardará entre que recibe los títulos y los reconvertirá en divisas estadounidenses.
En la misma línea, Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria cree que solamente si el vendedor puede convertir los Cedines en dólares billete, en simultáneo con la escritura, el nuevo sistema podrá ser exitoso.
“Los propietarios no se van a arriesgar a aceptar estos títulos directamente, sino que van a exigir que el trámite del rescate de estos certificados lo haga el comprador”, agregó el directivo.
Es por ello que hasta que la operatoria no se dinamice, las fuentes del sector inmobiliario sostienen que pocos aceptarán una propuesta de compra sustentada totalmente en Cedines.
Dueño directo vende
Según pudo constatar iProfesional, en portales de comercialización directa como SoloDueños.com, Argenprop o DirectoaDueño.com, se multiplican las propuestas que reclaman dólares como medio de pago.
Conscientes de que los billetes verdes no son tan fáciles de obtener, se muestran proclives a considerar parte de la oferta en moneda local.
“Todo es conversable. Por supuesto, hay que discutir en qué condiciones, pero podríamos considerar una parte en pesos”, respondió ante la consulta el dueño de una propiedad a la venta en la calle Zabala al 3300, Colegiales.
Ahondando un poco más en sus pretensiones, el titular consideró la posibilidad de aceptar hasta un 40% en moneda local, para un inmueble tasado en u$s135.000.
Uno de los aspectos que surgió del relevamiento es que el “dólar celeste” (cotización intermedia entre el oficial y el blue) parece ser una especie en extinción.
Para los pagos en moneda local, la reconversión se realiza directamente al paralelo.
Esto, producto del temor que genera el movimiento incierto del blue, de su alejamiento del oficial y de que esa brecha relativamente estable que antes existía -durante el año pasado- ahora se tornó difusa.
Así, muchos propietarios que necesitan vender se muestran más proclives a aceptar el pago de una parte pesificada, pero sólo unos pocos a valor celeste.
“¿Pago en pesos? Sí, claro, pero lo tomo al tipo de cambio del blue al momento de escriturar. ¿Un intermedio?, imposible, fluctúa seguido y es mucho el riesgo”, expuso a iProfesional un propietario de un dos ambientes ubicado en Belgrano.
En general, la tendencia es a validar un “combo pesos-dólar”, en el que la moneda local se acepta en una proporción que va del 30% al 50% del valor del inmueble, según la necesidad de vender.
En muy pocos casos se permite pesificar la totalidad.
Se tiende a ir a un mix “moneda buena – moneda mala”, entendiéndose como esta última la parte en pesos que quedará expuesta a la devaluación y al efecto corrosivo de la inflación.
Nace el Cedin
A la extinción del “celeste” y predominio del blue y a la tendencia de convalidar una pequeña porción en pesos, ahora se suma un tercer elemento: la irrupción de los Cedines, considerado por muchos analistas como un “patacón inmobiliario” respaldado por dólares negros.
En el mercado creen que su utilización, en realidad, se reducirá a la “parte mala” de la operación. Es decir, estiman que los certificados reemplazarán esa porción que hoy se acepta pagar en moneda local.
Al menos, hasta que haya una mayor claridad, los dueños de inmuebles -al consultárseles- hacen referencia a que tomarían en Cedines entre un 20% y un 30% del valor del inmueble.
“La fórmula de los propietarios va a ser la misma. Para vender, querrán que una parte sea en dólares y otra en cedines o en pesos. Los certificados reemplazarán el uso de la parte en moneda local”, sostuvo el titular de una importante inmobiliaria con sede en Belgrano.
“Hasta que no tengan plena certeza de cómo será la operatoria al momento de escriturar, para lo que habrá que esperar un tiempo, difícilmente consideren una oferta hoy día de un 100% en Cedines”, agregó.
Leonardo F., un comercializador de Villa Luro, aporta un testimonio que explicita cómo son evaluados los certificados.
“En principio -agregó- no creo que se vayan a cerrar muchas operaciones totalmente en Cedines. Lo que sí puede pasar, hasta que haya mayor claridad, es que se acepte una fracción, quizás un 20% en certificados”.
Gabriel, que promociona en SoloDueños.com un dos ambientes en Caballito, se animó incluso a proponer una operación “tripartita”.
“El departamento está en u$s130.000. Quiero averiguar un poquito más, pero en principio podría aceptar un porcentaje en Cedines. También, una parte en pesos al valor del paralelo. Se puede hacer un 60% en dólares, un 20% en pesos y el resto en Cedines”, dijo.
La incertidumbre cotiza
Del lado de las inmobiliarias, no faltan los agentes que avalan la existencia de fórmulas que combinan pesos y dólares. Y no dudan en evaluar a los Cedines como aquellos que cubrirán la “parte mala”.
Es decir, aquella que difícilmente tenga “mayoría” en la proporción del mix, que sigue siendo dominada por el billete verde.
“Hasta que no esté claro, los propietarios ven un riesgo muy grande en decirle que sí a alguien que llama diciendo que quiere hacer una operación 100% en Cedines, por más que el Gobierno asegure que los dólares estarán al momento de la escrituración”, confesó a iProfesional un alto ejecutivo de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
“La incertidumbre es algo que no puede convivir con el negocio inmobiliario. Y acá nadie sabe qué pasará la semana que viene. Ya es difícil que alguien acepte pesos, no hay que ser un genio para adivinar lo que sucederá con los Cedines”, remarcó.
“Claro que esto no se dirá en voz alta. Directamente serán tomados en una consideración menor por los propietarios”, añadió.
Un reconocido consultor se pronunció en la misma dirección. “Nadie que blanquee podrá comprar un inmueble totalmente en Cedines hasta que no haya garantía de la conversión a dólares”, comentó a este medio.
“Se está limitando el acceso a esa divisa de todas las formas posibles. ¿Quién dice que se cumplirá en el sector inmobiliario? Recordemos que el Gobierno quiere la pesificación del mercado. Los dueños no se olvidan de eso”, agregó.
Mercado expectante
Desde Altgelt Negocios Inmobiliarios su titular, Miguel Altgelt, vaticinó un futuro favorable para los Cedines pero sin arriesgarse a pronosticar hoy día operaciones 100% en certificados.
Agustín Celia, de Remax, reconoció que existen consultas por los Cedines, aunque “todavía hay algunos puntos que no quedan claros”.
“Todo dependerá de algunos temas que restan definir. Entre ellos, el más importante: la liquidez de los certificados y la posibilidad de convertirlos rápidamente en dólares billete”, dijo a iProfesional.
Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, reconoció que “hay alguna que otra operación en pesos, aunque se observan en mayor medida ofertas combinadas con dólares”. Sobre el nuevo “patacón”, sembró un manto de expectativas y aseguró que su aceptación dependerá del nivel de confianza en la operatoria.
Otro agente del sector, que apeló al off the record, dado su vínculo con la Cámara Inmobiliaria, volvió sobre la posibilidad de comprar inmuebles sólo con Cedines.
“Las inmobiliarias quieren recrear un marco de confianza que no otorga ni siquiera el mismo Gobierno. Creo que estos títulos sólo serán un recurso más para pagar una parte de un inmueble”, expuso.
Rebajas en la negociación
En simultáneo a la consulta respecto de la valoración de los Cedines a la hora de cerrar operaciones de compraventa, iProfesional consultó a inmobiliarias sobre las rebajas que logran quienes tienen dólares en mano.
“El precio baja un 10 % aproximadamente”, respondió Migliorisi.
Aníbal Montes, presidente de RG Montes, hizo referencia a un “15%, aunque dependiendo de la necesidad del vendedor”.
¿Habrá posibilidades de obtener un precio menor ofreciendo Cedines? “Creo que hay que olvidarse de esa hipótesis”, aseguró la fuente de la Cámara Inmobiliaria.
“En un comienzo, puede pasar que se dé lo contrario: que a quienes los ofrezcan se los tomen por debajo del valor nominal”, indicó.
Sistema trimonetario
A la par de las voces del mercado se conoció que el gobierno nacional apuesta al mercado secundario del Cedin como medio para mantener el valor del blue en torno a los 8 pesos.
En ese sentido, el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, les pidió a las casas de cambio que ayuden a que se “forme el mercado”. Es decir, que tengan un rol activo en la intermediación para que estos títulos circulen en la economía como medio alternativo de pago.
“En lugar de cambiar las políticas, la ‘solución’ que encontró el Gobierno es inventar una nueva moneda, para así intentar modificar este escenario que ha paralizado la inversión”, destacó el economista Enrique Szewach, quien pronosticó un sistema de tres monedas tras el blanqueo.
“Circulará en la Argentina una (moneda) mala, la local -que se obliga a usar a la gente honesta-y un peso convertible que recibirán, inicialmente, los evasores, los corruptos y los narcotraficantes, que los lavarán y podrán venderlo a los honestos. Y se seguirá atesorando la buena moneda, que es aquella que no emite este Gobierno”, sentenció.
Para muchos, lo que ocurrirá es que se corporizará, informalmente, la antigua aspiración de Axel Kicillof para establecer un desdoblamiento del tipo de cambio.
No pudo convencer a Cristina de legalizar el dólar blue, al estilo de lo que se hacía en los ’80, pero funcionará un sistema parecido en los hechos.
Para que ello ocurra, los Cedines deberán circular y tener aceptación como medio de pago, de forma tal de sustituir parcialmente al billete estadounidense en una economía altamente dolarizada.
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